Berlin braucht mehr Wohnungen – vor allem solche, die auch langfristig bezahlbar bleiben. Wohnungsbaugenossenschaften spielen dabei eine besondere Rolle: Sie wirtschaften für ihre Mitglieder und nicht für eine maximale Rendite. Ausgerechnet ihr Neubau verliert nun deutlich an Tempo.
178
Fertigstellungen im Jahr 2025
−60 %
laut BBU gegenüber dem Vorjahr
ca. 160
für 2026 prognostiziert
Was ist beim genossenschaftlichen Neubau passiert?
Nach Angaben des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) wurden 2025 bei den Berliner Wohnungsbaugenossenschaften 178 neue Wohnungen fertiggestellt. Der Verband beziffert den Rückgang gegenüber dem Vorjahr auf 60 Prozent. Es ist der niedrigste Stand seit 15 Jahren.
Vom bisherigen Höchststand ist die Branche noch weiter entfernt: 2018 waren es 840 neue Genossenschaftswohnungen. Gegenüber diesem Wert ist die Zahl der Fertigstellungen um fast 80 Prozent gesunken. Für 2026 erwartet der BBU nur noch etwa 160 Wohnungen.
Warum bauen Berliner Genossenschaften weniger?
1. Bau- und Finanzierungskosten bleiben hoch
Teurere Materialien, höhere Löhne, technische Anforderungen und Finanzierungskosten verteuern jedes Projekt. Für Genossenschaften ist das besonders schwierig: Sie müssen die Kosten decken, wollen ihre Wohnungen aber dauerhaft zu sozial tragfähigen Mieten anbieten.
2. Eigene Grundstücksreserven gehen zur Neige
Viele Genossenschaften konnten lange auf eigenen Grundstücken bauen oder bestehende Quartiere ergänzen. Laut BBU sind diese Reserven inzwischen weitgehend ausgeschöpft. Ohne geeignete Fläche gibt es selbst bei vorhandener Nachfrage kein neues Projekt.
3. Hohe Bodenpreise erschweren bezahlbare Mieten
Wer heute Bauland auf dem freien Markt erwerben muss, konkurriert mit renditeorientierten Investoren. Ein hoher Grundstückspreis fließt dauerhaft in die Projektkalkulation ein. Je teurer der Boden, desto schwieriger wird eine Miete, die für breite Einkommensgruppen erreichbar bleibt.
4. Sozialer Anspruch und Wirtschaftlichkeit geraten in Konflikt
Genossenschaften können Kostensteigerungen nicht unbegrenzt über höhere Mieten ausgleichen, ohne ihren eigenen Zweck zu schwächen. Der Neubaurückgang bedeutet daher nicht, dass kein Bedarf oder kein Wille zum Bauen besteht. Oft geht die Rechnung unter den aktuellen Bedingungen schlicht nicht mehr auf.
Warum ist der Rückgang für Wohnungssuchende relevant?
Der Leerstand bei Berliner Wohnungsgenossenschaften lag Ende 2025 laut BBU bei nur 0,9 Prozent. Viele Genossenschaften können deshalb zeitweise keine neuen Mitglieder aufnehmen. Weniger Neubau trifft also auf einen Bestand, in dem ohnehin kaum Wohnungen frei sind.
Rund 200 Genossenschaften verwalten knapp elf Prozent des Berliner Mietwohnungsbestands. Besonders groß ist ihre Bedeutung in den östlichen Bezirken. In Marzahn-Hellersdorf gehört mehr als jede vierte Mietwohnung einer Genossenschaft; in vielen westlichen Bezirken liegt der Anteil unter zehn Prozent.
Auch der breitere Marktvergleich zeigt, weshalb dieses Segment gefragt ist. Die Investitionsbank Berlin meldete für 2025 eine mittlere Angebotsmiete von 15,78 Euro pro Quadratmeter. Die Neuvertragsmiete der BBU-Mitgliedsunternehmen lag im ausgewerteten Zeitraum bei 9,54 Euro. Diese BBU-Gruppe umfasst neben Genossenschaften allerdings auch andere Wohnungsunternehmen – die Werte sind deshalb eine Einordnung, kein reiner Genossenschaftsvergleich.
Häufige Fragen
Wie viele neue Genossenschaftswohnungen wurden 2025 in Berlin fertiggestellt?
Nach BBU-Angaben waren es 178 Wohnungen. Der Verband bezeichnet das als 60 Prozent weniger als im Vorjahr und als niedrigsten Stand seit 15 Jahren.
Wie stark ist der Rückgang seit dem Höchststand?
2018 wurden 840 Wohnungen fertiggestellt. Bis 2025 sank die Zahl damit um fast 80 Prozent.
Wie lautet die Prognose für 2026?
Der BBU rechnet mit etwa 160 Fertigstellungen. Das wäre nochmals mehr als zehn Prozent weniger als 2025.
Sind fehlende Grundstücke das einzige Problem?
Nein. Knappes Bauland und hohe Bodenpreise sind wichtige Faktoren. Hinzu kommen Baukosten, Finanzierung, technische Vorgaben, Planungsrisiken und die Frage, welche Miete ein Neubau am Ende tragen müsste.
Warum nehmen manche Genossenschaften keine neuen Mitglieder auf?
Bei sehr niedrigem Leerstand und langen Wartelisten würde eine offene Mitgliederaufnahme oft Erwartungen wecken, obwohl kurzfristig keine Wohnung angeboten werden kann. Die Regeln unterscheiden sich von Genossenschaft zu Genossenschaft.
Sind Genossenschaftswohnungen automatisch günstig?
Nicht automatisch. Viele Genossenschaften kalkulieren langfristig und renditeärmer als der freie Markt. Aber auch sie müssen Grundstück, Bau, Finanzierung und Betrieb bezahlen. Ein Neubau kann deshalb deutlich teurer sein als eine ältere Bestandswohnung.
Welche politischen und wirtschaftlichen Hebel werden diskutiert?
Eine einzelne Maßnahme wird den Rückgang kaum drehen. In der wohnungspolitischen Debatte geht es vor allem um eine Kombination aus:
- bezahlbarer Vergabe öffentlicher Grundstücke,
- langfristigem Erbbaurecht statt teurem Flächenkauf,
- verlässlicher Förderung für genossenschaftlichen Neubau,
- schnelleren und planbareren Genehmigungsverfahren,
- Standards, die Baukosten begrenzen, ohne die Wohnqualität auszuhöhlen,
- Kooperationen zwischen Land, Bezirken, Förderbanken und Genossenschaften.
Entscheidend ist, dass eine Förderung nicht nur möglichst viele Wohnungen verspricht, sondern auch langfristig bezahlbare Nutzungsentgelte ermöglicht.
Was können Wohnungssuchende jetzt tun?
- Mehrere Genossenschaften parallel prüfen: Aufnahmebedingungen, Wartelisten und Vergabeverfahren unterscheiden sich deutlich.
- Den Suchradius erweitern: In östlichen Bezirken ist der genossenschaftliche Bestand besonders groß. Auch Randlagen und Nachbarbezirke können die Chancen verbessern.
- Unterlagen vorbereiten: Einkommensnachweise, WBS, Haushaltsgröße und gewünschte Zimmerzahl sollten aktuell und schnell verfügbar sein.
- Direkte Quellen beobachten: Viele Angebote erscheinen zuerst oder ausschließlich auf den Websites der Genossenschaften.
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Fazit: Ein Warnsignal für bezahlbares Berlin
178 neue Genossenschaftswohnungen reichen nicht aus, um die hohe Nachfrage spürbar zu entlasten. Der Einbruch zeigt, wie stark hohe Kosten und knappe Flächen gerade jene Anbieter treffen, die langfristig bezahlbar bauen wollen.
Genossenschaften bleiben ein wichtiger Teil der Lösung – aber nur, wenn Grundstücke, Förderung, Planung und Finanzierung zusammenpassen. Für Wohnungssuchende bedeutet die aktuelle Lage vor allem: breit suchen, direkte Quellen beobachten und auf kurze Bewerbungsfenster vorbereitet sein.
Quellen und Redaktionshinweis
- rbb24: Genossenschaften bauen immer weniger Wohnungen in Berlin, 3. Juli 2026
- Investitionsbank Berlin: Wohnungsmarktbericht 2025, 6. März 2026
Die Neubau-, Bestands- und Prognosezahlen wurden den genannten Quellen entnommen. Politische Handlungsoptionen sind als Einordnung der öffentlichen Debatte zu verstehen, nicht als Prognose. Wohnungsangebote, Mitgliedschaftsregeln und Förderbedingungen können sich ändern.